Todas as decisões, desde a limpeza geral do edifício até a compra de um novo sistema de aquecimento ou a renovação do elevador, são tomadas por todos os coproprietários. No entanto, depois que essas decisões são tomadas, elas devem ser colocadas em prática, e é isso que o síndico faz.
Não seria prático que cada proprietário assinasse todos os contratos e toda a papelada. Veja a seguir o que um sindico pode fazer e quais são suas obrigações.
O que faz um síndico?
O síndico é nomeado pelos coproprietários por um período não superior a três anos.
Em um prédio pequeno, um dos coproprietários pode ser o síndico.
Normalmente, a associação contrata um profissional terceirizado, mas um em cada cinco proprietários não se encontra satisfeito com seu síndico profissional, por diversas razões.
Um síndico e dono de apartamento se sentirá obrigado a trabalhar mais, pois trabalha para as pessoas com quem tem de conviver. No entanto, pode se tornar bastante complicado para alguém que tem um emprego em período integral e não tem muita experiência prática.
A nomeação do síndico pode ser renovada com um voto. Quando estiverem insatisfeitos com o síndico, a assembleia geral dos proprietários pode revogar a sua nomeação a qualquer momento por maioria simples de votos.
Assim, o que exatamente o síndico fará deve ser escrito em um contrato.
Também determinará qual aviso deve ser dado.
>>> O síndico é, em primeiro lugar, a pessoa que executa as decisões da associação de proprietários.
Para investimentos e obras acima de um determinado limite, o síndico precisa obter várias cotações; os proprietários decidem qual é esse limite. Isso deve evitar que o síndico favoreça determinados contratantes.
Responsável pela gestão condominial
Ele também cuida da gestão diária do edifício.
Ele garante que o óleo de aquecimento e o descalcificador de água sejam encomendados e entregues a tempo. Além disso, cuida do seguro e dos contratos do prédio.
Desta forma, o síndico é o secretário da assembleia geral; convoca a assembleia pelo menos uma vez por ano ou sempre que os titulares que detenham 20% dos direitos de voto o solicitem. Se ele se recusar, esses proprietários podem enviar as próprias convocações. O síndico deve enviar as convocações com três semanas de antecedência e deve redigir o relatório da reunião no prazo de um mês.
Atribuições básicas do síndico
Antes de saber administrar bem um condomínio, é fundamental que o síndico conheça suas funções básicas, ou seja, aquelas que não podem ficar de fora do seu escopo de trabalho.
Este profissional é responsável por toda a documentação do condomínio e por responder judicialmente quando solicitado.
Porém, muito além das tarefas burocráticas, o síndico deve atuar como um facilitador da comunicação entre os moradores, auxiliar os inquilinos na resolução de problemas e zelar pelo bem comum.
De acordo com o art. 1.348 do Código Civil Brasileiro, as obrigações do administrador de condomínio são:
I – convocar as assembleias de moradores;
II – representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – informar imediatamente a assembléia da existência de processo judicial ou administrativo;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – zelar pela conservação e cuidado das partes comuns, bem como pela prestação de serviços de interesse dos arrendatários;
VI – elaborar anualmente o orçamento de receitas e despesas;
VII – cobrar as taxas condominiais dos inquilinos, bem como aplicar e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, pelo menos uma vez por ano e quando necessário;
IX – realizar seguro predial.
Aqui estão 5 dicas para uma boa gestão condominial:
1. Conhecer a legislação
No Brasil, o principal instrumento que regulamenta os empreendimentos é o Novo Código Civil, em seus artigos 1.331 a 1.357.
2. Realizar o check-up anual do edifício
Para que um condomínio funcione perfeitamente, sua estrutura e equipamentos devem sempre ser mantidos. Além disso, a documentação e os processos devem estar dentro da validade para evitar perdas.
3. Invista em comunicação interna
A falta de comunicação efetiva nos condomínios é um dos principais responsáveis por problemas de todas as ordens. Por isso, uma dica importante é investir em estratégias de comunicação interna, que tornem o relacionamento entre síndicos, lojistas e colaboradores o mais harmonioso possível.
4. Esteja ciente das finanças
Os condomínios funcionam de forma semelhante às empresas. E, como eles, devem manter as finanças em dia para funcionar plenamente. É papel do síndico, portanto, zelar pela parte financeira dos projetos.
5. Tenha cuidado ao contratar funcionários
A gestão de pessoas também é parte essencial de um condomínio. Para mantê-lo funcionando, são necessários diversos profissionais, que podem ser contratados ou terceirizados. Independentemente do modelo de contratação, é fundamental ter muito cuidado na hora de escolher a equipe.
Assim, o síndico tem poderes de assinatura na conta bancária da associação, mantém as contas e envia as contas da participação de cada proprietário nas despesas.
Em 80% dos prédios, os custos são divididos de acordo com a superfície de cada apartamento. Todos os anos deve apresentar as contas à associação e apresentar um orçamento das despesas previstas.
Por fim, o síndico pode recorrer à justiça em nome do coproprietário, contra um empreiteiro, contra a seguradora, contra um proprietário que não pague os encargos; pedir ao tribunal que nomeie um; ele só precisa ter certeza de obter a aprovação da associação de proprietários.
Em qualquer edifício com mais de 20 apartamentos, os proprietários devem nomear um conselho que supervisionará o síndico. Isso torna mais fácil para o síndico entender o que os proprietários querem.
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